黄瑜:下半年购房者预期和置业信心将会继续修复

2022-09-22 15:26:06 文章来源:网络

本文转自:**经济时报

本报记者 周雪松

2022年楼市进入下半场,何去何从?中指控**CEO兼总裁、中指研究院常务副院长黄瑜日前在接受**经济时报记者专访时表示,预计下半年在政策发力显效、疫情影响进一步减弱等利好因素带动下,购房者预期和置业信心将会继续修复,基本面较好的热点一二线城市楼市有望延续**态势。

热点一二线城市楼市有望延续**态势

针对“楼市下半年会否好转”这一问题,黄瑜从以下几个方面进行了深入分析。

价格方面,根据**房地产指数系统百城价格指数,2022年上半年百城新建住宅价格累计上**0.15%,为2016年以来同期**低水平,**幅较2021年同期收窄1.55个百分点。4月份以来,在持续**的稳楼市政策助力下,百城新建住宅价格稳中微升,6月百城新建住宅均价16205元/平方米,环比上**0.04%,房价呈现底部企稳迹象。上半年,百城二手住宅价格累计上**0.17%,较2021年上半年收窄2.39个百分点,较2021年下半年亦有所收窄。受多地疫情反复冲击,市场信心有所走弱,5月、6月价格环比再次下跌,但跌幅有限,房价整体呈横盘态势。

成交方面,根据中指数据,2022年上半年,重点100城新建商品住宅月均成交面积约3099万平方米,同比下降42.1%。具体来看,3月份到4月份,受部分城市疫情反复等因素影响,市场活跃度**受阻,高基数下重点城市成交面积同比降幅有延续扩大趋势,4月成交同比降幅达56.5%。5月份到6月份,政策优化叠加疫情影响逐渐弱化,热点城市房地产市场略有**,重点100城成交面积同比降幅有持续收窄,5月成交面积环比转增,6月环比继续增长。

供应方面,2022年上半年,重点50城商品住宅月均新批上市面积1675万平方米,同比下降44%。其中,一季度,重点城市新批上市面积同比降幅近四成;4月份供应规模与3月基本持平,但市场情绪低迷态势延续,新批上市面积同比降幅扩大至超五成;6月份,在疫情影响逐渐减弱和市场情绪有所修复等因素影响下,企业推盘节奏有所加快,50个代表城市商品住宅月均供应规模约2327万平方米,同比下降约39%,降幅较5月收窄约10个百分点,环比增长约42%,市场供应端亦有所修复。

土地方面,2022年上半年,受房地产交易市场活跃度不足、企业资金压力大等因素影响,政府供地力度放缓,全国300城住宅用地供求规模均缩量明显,推出面积和成交面积同比分别下降44.3%和55.6%,其中成交面积处于2009年以来同期**低水平。上半年300城住宅用地成交楼面价基本平稳,溢价率保持低位,流拍撤牌率处于高位。6月,住宅用地供求规模同比延续大幅下降态势,土地市场低温态势未改。

黄瑜指出,整体来看,6月份以来,在政策优化发力以及疫情影响减弱下,部分城市市场情绪有所好转,热点城市房地产市场活跃度企稳回升带动重点城市整体市场边际改善。预计下半年,在政策发力显效、疫情影响进一步减弱等利好因素带动下,购房者预期和置业信心将会继续修复,基本面较好的热点一二线城市市场有望延续**态势。不过,由于近期部分城市部分项目出现交付问题,对市场预期带来不利影响,或一定程度上拖累市场**节奏。

“对于大多数城市来说,房地产市场仍处于深度调整期,市场**仍需要时间。”黄瑜表示。

稳定市场预期 各地因城施策仍须发力

黄瑜强调,短期来看,房地产市场**稳定运行前,各地因城施策仍须发力。就此,黄瑜结合政策走向从如何促进楼市平稳健康发展角度谈了自己的看法和建议。

从需求端看,一是预计住房政策与人口、人才、租赁政策结合仍是各地因城施策优化调控政策的重要方向,跟进城市的范围有望继续扩大;二是优化“认贷认房”**、降低首付比例和房贷利率、降低交易税费等政策或持续,降低购房者的置业成本;三是热点城市有望继续优化限购政策,允许补缴社保或个税成为样板,企业、法拍房等限购政策均存在优化空间;四是各地政策或更加**细化,因城施策、因区施策,出台更加**细化、针对**强的政策促进刚**和改善**住房需求释放;五是预计一线城市仍以微调为主,二线及三四线城市政策优化力度有望继续加大。

从供给端看,一是预计将继续完善及优化调整预售资金监管政策,提高预售资金使用效率;二是降低企业税费支出,减轻企业资金压力或是企业端政策发力方向。另外,针对部分城市房地产项目出现的问题,在当前关键节点,监管部门需要统一协调,迅速采取措施,维护购房者合法权益,稳定市场预期。

整体来看,2022年以来,中央及地方的房地产供求两端政策虽然持续调整,但购房者置业预期不足,叠加疫情反复的影响,房地产市场仍延续“低温”态势。房地产企业需要科学决策,甄别潜力区域与城市,把握结构**机会,修炼内功,提升产品力与服务力,实现稳健发展。

此外,当前,随着各地调控政策持续发力,部分城市楼市已现企稳**迹象,企业应紧跟政策变动,及时把握市场周期变化,调整营销策略促进销售回款。在行业调整过程中,更应保持核心团队稳定,探索发展代建等新的业务发展模式。

近期,又一快时尚巨头GAP在多地撤店了。

不仅是GAP,近两年ZARA、H&M在国内关闭了不少店铺,ZARA的****品牌Bershka、Pull&Bear和Stradivarius也在前不**宣告退出**市场。H&M也关闭了营业15年的位于上海淮海中路的内地首店。

如今,快时尚同时面临着诸多复杂情况,又将如何突围?

GAP撤店

已注销三分之一公司

有媒体报道,近期,快时尚品牌GAP位于北京领展购物中心的门店已进入关店倒计时,****上,位于上海、浙江、湖南等多家GAP店也正在闭店清仓。

有不少**主发文表示,GAP位于上海的多家门店即将闭店,平均20几元一件,有的还能再折上5折,20元变10几元;位于长沙的GAP也开启了闭店2折,**低20元起;浙江金地广场GAP店关停,全场3折……

GAP创建于1969年,是和Zara、H&M并肩的**国**大的**零售商。2010年,GAP首件**旗舰店在北京apm开业,随后开始了国内市场的扩张步伐。然而,十年之后GAP就开始不断闭店,2020年这家位于北京王府井APM的首店以及西单大悦城旗舰店、颐堤港店都已关闭。GAP集团方面曾表示,这一年关闭的门店都是****关店,而非仅因疫情导致的暂时**关店。

(GAP官网首页)

而旗下另一主力品牌OldNavy也早在2020年3月就宣布撤离**。这家于2014年打入**市场的品牌,仅仅存活了6年时间,就黯然离场。

早在2018年,GAP集团就层表示,将在未来两年中关闭约230家Gap店铺,以进一步优化运营。当时**报数据显示,GAP集团整体增长了4.6%,但主品牌Gap的增长却为负数。

GAP集团2022**年**季度业绩报告显示,该季度公司销售额同比下降13%至35亿**元,线上销售同比下滑17%,店铺销售额同比下降10%,净亏损1.62亿**元。

作为集团营收主力品牌的OldNavy**下降19%至18亿**元,GAP**也下降11%至7.91亿**元。公司在**报中表示,一季度业绩下滑与去年资产剥离、商店关闭等因素有关。

根据GAP官网显示,截至目前,GAP在北京共有16家门店,其中有6家门店位于奥特莱斯,在深圳共有8家门店,1家位于奥特莱斯。

天眼查App显示,GAP共有190余家分支机构,其中60余家已注销,注销数量占总数近1/3。

难以满足年轻人需求

快时尚品牌节节败退

高调入局,潦草离场,近几年似乎成为了一众快时尚品牌的常见现象。此前,ZARA的****品牌Bershka、Pull&Bear和Stradivarius均在其**旗舰店发布闭店公告:自2022年7月31日起,品牌线上商店将停止销售商品。这意味着这三个品牌将正式退出**市场。

优衣库母公司同样在2022**年中报披露,优衣库在**市场的销售**下降,在**华区暂时关闭133家门店。

今年3月31日,H&M旗下的MONKI**官方旗舰店闭店,同时,该品牌的在**的**后一家线下门店也**关闭。6月24日,H&M关闭了营业15年的位于上海淮海中路的内地首店。料显示,截至2022年2月28日,H&M集团旗下所有品牌的门店总数为4721家,较2021年同期减少228家。而在H&M集团的计划中,2022年新开和关闭门店的数量分别为95家和224家。

此外,H&M集团今年4月初披露的2022**年**季度**报显示,H&M集团销售额增长18%,毛利率为49.3%。营业利润和净利润分别为4.58亿和2.17亿瑞典克朗。

但是,**报披露后,因为整体利润水平低于分析师的预期,H&M集团的**价下跌11%,为两年来**大跌幅,市值一度蒸发了24亿**元。

近年来,无论是线上还是线下,快时尚品牌的竞争力都在逐渐下降。根据《“2022****618预售”**品牌排行榜》显示,排名首位的是本土快时尚品牌UrbanRevivo,UNIQLO被挤下神坛,另一国内**装品牌MO&Co.上升至第三名,而ZARA直接跌到了十二名。

此外,**消费者的习惯也在发生变化,据**消费及产业发展研究院发布的《2022Z世代消费指数报告》显示,Z世代的消费升级从更高品质向**神满足的层面升级。高颜值、可爱等因素成为商品的重要竞争力。

**销售情况显示,2022年以来,Z世代购买高颜值商品的销量同比增长166%。其中,户外装备和服饰品类的高颜值商品销量增长都超过了10倍。同时,Z世代文化**感增强,也拉动了国潮经济红火。GAP这类传统快时尚品牌难以满足当下年轻人的需求。

突围之路取得成效

面对惨淡的生存现状,快时尚品牌也在寻求突破。

根据市场研究公司Lectra的报告,Zara和H&M正在转向增加皮革和羊毛等高档面料的使用,提升高端产品的占比,并且相关品牌也通过与设计师联名,增加高端属**。比如,GAP与Yeezy签下长达十年的合作合同。

去年9月份,Zara推出了全新的高端品牌ZaraOrigins**系列。今年3月初,Zara品牌的高端产品线ZaraStudio再推出2022春夏****装系列,持续押注中高端市场。

高端化升级取得了一定的成效,Zara母公司Inditex集团公布截至2022年4月30日的****季业绩,Inditex**增长36%至67.4亿欧元(合约477亿元人民币),净利润达7.6亿欧元(合约53亿元人民币),同比大幅增长80%,超出瑞银分析师的预期。

除去高端化路线,抢占下沉市场也是策略之一。随着万达广场、吾悦广场、步步高等连锁购物中心渠道下沉的趋势,优衣库、UR、MUJI、GAP等开始下沉至商业三、四、五线城市,进一步挖掘商业低线城市的消费潜力。

数据显示,优衣库如今开店目标倾向从重点布局商业三线城市,逐步向商业四线、五线城市下沉。5月27日至6月17日,优衣库宣布在**新开17家门店,首次进军浙江乐清、嵊州、永康,及湖北荆门、安徽淮南等商业三至五线城市。

MUJI2021年发布中期计划表示,将从2024**年(截至2024年8月)开始每年在**开设50家店。今年上半年,MUJI进入商业三线城市台州、洛阳、珠海开设门店,同时向商业五线城市宜宾、泸州下沉。可见,MUJI也正在加快开辟商业三至五线城市的新市场。

今年,曾经退出国内市场的快时尚品牌Forever21也重回国内市场,今年6月,Forever21三战**瞄准下沉市场,首店落子江苏泰州。

总之,无论是高端布局或是抢占下沉市场,**品牌都需要根据自身实力和优势来选择更符合自己的发展之路。

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